Ventajas e inconvenientes de los Bienes Raíces Residenciales.

1. Inventario:
No hay duda de que usted encuentra este tipo de propiedades en cualquier lugar. Grandes, medianos, tamaños pequeños. Todo el mundo necesita un lugar para vivir, ¿verdad?

Hay un montón de este tipo de propiedades para elegir en cualquier ciudad y cualquier mercado.

Una de las desventajas es que también habrá muchos inversores contra los que competir.

Si usted está buscando en un mercado caliente, los vendedores estarán en ventaja y por lo tanto para entrar en la arena será un reto si usted está empezando.

2. Precio:
Uno de los beneficios para jugar en el estadio residencial es que los precios de estas propiedades son mucho más bajos que los de la arena comercial.

Para empezar, el inversionista promedio puede tener suficientes ahorros para un pago inicial de una propiedad residencial o incluso un acceso más fácil a los fondos para el pago inicial, ya sea desde una línea personal de créditos, préstamo de amigos o familiares.

Por lo tanto, es más fácil tener pocas de estas propiedades que fluyen de efectivo cada mes y luego obtener suficiente capital para invertir en el ámbito comercial si el inversor elige.

En el lado de las desventajas, puede ser difícil competir en un mercado caliente, ya que un precio más alto podría afectar su rentabilidad.

3. Rotación de inquilinos:
Se ha demostrado que en este tipo de inversiones, los inquilinos tienden a permanecer más tiempo. Puedo decirlo por mi propia experiencia personal.

Una de las razones por las que los inquilinos prefieren estas pequeñas propiedades (condominios, viviendas unifamiliares, dúplexes, triplexes, fourplexes) es porque las consideran como hogar.

No estoy diciendo que se quedarán para siempre, pero es probable que se queden más tiempo y tratar su propiedad como propia.

Una de las desventajas es que si adquieres una propiedad residencial y si están ocupadas, lo más probable es que tengas que asumir el(los) inquilino(s) actual(es) con los alquileres por debajo del mercado o un inquilino problemático.

4. Desempeño en crisis:
De nuevo, la gente siempre necesitará un lugar para vivir y este tipo de inversión siempre estará bajo demanda independientemente del estado de la economía.

Como usted está al tanto de la pandemia Covid-19, mucha gente está siendo despedida y los gobiernos están dando dinero para vivir, incluyendo para pagar el alquiler.

Esto permite que las propiedades residenciales sean resistentes a una economía adversa o tengan menor rotación de inquilinos.

5. Tratar con las personas:
Me gustaría mencionar que en el mundo residencial, tendrá que tratar con los inquilinos (individuos), directamente (por sí mismo) o indirectamente (por un administrador de la propiedad).

Esto implica que hay un riesgo de que usted puede tener un inquilino profesional en el lugar que en algún momento puede dejar de pagar el alquiler.

Entonces usted tendrá que lidiar con el tedioso proceso de desalojo que puede tomar semanas o incluso meses.

No estoy diciendo que todos los inquilinos son malos, o que tendrá problemas de todos modos.

De hecho, tuve que experimentar un desalojo en mi vida, pero como inversionista, tendrás que darte cuenta de que nada está libre de riesgos en este mundo, incluso en bienes raíces.

Pero este riesgo potencial o problema no debe y no debe evitar que usted no tome medidas en conseguir un pedazo de un bien raíz !!

Pros y contras de bienes raíces comerciales
1. Ingresos estables:
Estos tipos de propiedades tienden a ser más atractivas en términos de flujo de efectivo y rendimientos dada la naturaleza de las mismas, lo que significa obtener beneficios.

Obviamente, dado el tamaño y el propósito, sus inquilinos serán principalmente negocios y/o individuos (para edificios multifamiliares de más de 5 unidades).

Por el lado de los contras, hay un dicho que dice «cuanto mayor sea el ingreso, mayor será el riesgo». Además, este tipo de propiedades, dado el tamaño y el valor, son generalmente ilíquidas en comparación con las consideradas propiedad residencial, lo que significa que puede tomar un tiempo para que usted obtenga su dinero de vuelta.

2. Inquilinos:
Si no son multifamiliares, los inquilinos son negocios, empresas, etcetera que son más fáciles de calificar pero no siempre más fáciles de tratar. Por lo general, estos inquilinos tienden a alinearse con la propiedad y las reglas.

3. Condiciones del arrendamiento:
Es común encontrar arrendamientos regulares, arrendamientos doble neto (NN) y arrendamientos triple neto (NNN). Los contratos de arrendamiento regulares significan que el inquilino paga los impuestos de la propiedad además del alquiler regular.

Doble contrato de arrendamiento neto el inquilino paga impuestos sobre la propiedad y el seguro además del alquiler regular.

Triple contrato de arrendamiento neto el inquilino paga impuestos de la propiedad, seguro y mantenimiento además del alquiler regular (prácticamente arrendamiento manos libres!!).

Por el lado de las desventajas, estos inquilinos (empresas, corporaciones) se ven afectados por el ciclo económico y el desempeño del negocio.

Por ejemplo, durante la pandemia del Covid, se vio problemas en los edificios de oficinas y restaurantes, ya que muchas empresas prefirieron hacer teletrabajo y muchos restaurantes se quedaron sin clientes, afectando en alguna medida a los dueños de la propiedad.

4. Apalancamiento:
Es «más fácil» obtener financiamiento en propiedades comerciales, ya que los prestamistas se centran más en la propiedad en sí que en usted, el inversionista.

Por supuesto, les gustaría saber cómo será el propietario y la experiencia en el manejo de propiedades comerciales, pero se centrarán más en la rentabilidad de la propiedad. Por lo general, financian hasta el 75% del valor tasado.

En el lado de las desventajas, dado el precio más alto de estas propiedades en comparación con residencial, tendrá que poner un pago inicial más alto y cubrir costos de cierre más altos.

Estos costos como por lo general son honorarios de corretaje, honorarios de abogados e impuestos de transferencia de tierras si los hay.

5. Economías de escala:
Tal vez usted ha oído que es mejor tener edificios multifamiliares con un montón de puertas bajo un mismo techo (pocos tanques de agua, pocos hornos para calefacción, etc.) en comparación con una propiedad residencial, lo cual es cierto.

Sin embargo, estas grandes propiedades tienden a tener una mayor rotación de los inquilinos y un mayor costo en reparaciones y mantenimiento.

Debido a la mayor rotación, cada vez que un inquilino desocupa el apartamento, usted tendrá que incurrir en gastos para prepararlo para el próximo inquilino.

Por lo general, en las propiedades residenciales, la rotación es baja y por lo tanto menos gastos a largo plazo.

Conclusión
Como se puede ver, hay pros y contras en bienes raíces residenciales y comerciales. Según mi experiencia, mi preferencia son los bienes raíces a nivel residencial.

No sólo hay un montón de ellos y se puede negociar mejores precios, pero también pueden darle buenos rendimientos.

Piénsalo, ¿con quién vas a tratar al comprar bienes raíces residenciales?

Por lo general es un individuo motivado y más fácil de tratar, mientras que en el lado comercial es un inversor o una corporación, por lo que la negociación se vuelve un poco más difícil.

Acabo de compartir con ustedes las principales diferencias entre bienes raíces residenciales y comerciales.

Ambas tienen ventajas y desventajas y el camino a elegir dependerá de ti dependiendo de con cuál te sientas más cómodo.

Déjame un comentario y hazme saber cuál prefieres? Bienes Raíces residenciales o comerciales?