¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La respuesta no es sencilla, ya que depende de varios factores, como la situación personal y financiera de cada uno, el mercado inmobiliario, las condiciones de crédito y las expectativas de futuro. En este artículo vamos a analizar algunos de estos aspectos para ayudarte a tomar una decisión informada.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que comprar una vivienda es una inversión a largo plazo, que implica un compromiso financiero y emocional. No se trata solo de pagar una hipoteca, sino también de asumir los gastos de mantenimiento, impuestos, seguros y posibles imprevistos. Además, hay que considerar que el valor de la vivienda puede variar con el tiempo, tanto al alza como a la baja, según la oferta y la demanda, la ubicación, el estado y la calidad del inmueble.

Primer factor clave antes de comprar una vivienda, evaluar si se cuenta con los recursos suficientes y si se tiene la estabilidad necesaria para afrontar un endeudamiento a largo plazo, considerando el nivel de endeudamiento actual y la capacidad de ahorro. Lo recomendable es que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos y que se disponga de un 20% del valor de la vivienda como entrada y de un 10% de los gastos de compraventa.

Segundo factor clave es el mercado inmobiliario, que está sujeto a ciclos de subidas y bajadas. Así pues, el momento óptimo para comprar una vivienda depende en gran medida de la zona donde se quiera adquirir y de las expectativas de evolución del mercado. Para ello, es conveniente hacer un estudio comparativo de los precios actuales y pasados de la zona, así como consultar las previsiones de los expertos y las estadísticas oficiales. También hay que tener en cuenta la oferta disponible y la competencia entre compradores, ya que esto puede influir en el margen de negociación con los vendedores.

Ter factor clave es el acceso al crédito hipotecario, la mayoría de los compradores necesitan solicitar una hipoteca para poder adquirir su casa. Actualmente, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés en seis ocasiones consecutivas desde 2022, hasta situarlos en el 3,5%. Esto significa que el coste de la financiación bancaria ha aumentado y que las hipotecas se han encarecido.

La financiación se ha complicado para los compradores y puede suponer un freno a la demanda de vivienda. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las condiciones varían según el perfil del cliente, el importe y el plazo de la hipoteca, y la entidad bancaria. Por eso, es recomendable comparar diferentes opciones y negociar con el banco para conseguir la mejor oferta posible. Para ello, hay que tener en cuenta no solo el tipo de interés (fijo o variable), sino también las comisiones, los gastos asociados, las vinculaciones (seguros, domiciliaciones, etc.) y las posibles cláusulas abusivas.

En conclusión, comprar una vivienda es una decisión importante que requiere un análisis previo y una planificación financiera. No hay una respuesta única a la pregunta de si es un buen momento para comprar una vivienda, sino que depende de la situación personal y financiera de cada uno, del mercado inmobiliario y del acceso al crédito hipotecario. Por eso, lo mejor es informarse bien y asesorarse por profesionales antes de tomar una decisión definitiva.

Isabel Guerrero
Agente Inmobiliario Personal (PSI)

La vivienda de segunda mano, una opción atractiva frente a las viviendas de obra nueva.

Comprar una vivienda de segunda mano puede ser una buena opción para acceder a una casa más barata, más amplia o mejor ubicada que una nueva. Sin embargo, también implica una serie de riesgos y trámites que hay que tener en cuenta antes de firmar el contrato. En este artículo te ofrecemos algunos consejos para comprar una vivienda de segunda mano con seguridad y garantías.

1. Revisa el estado de la vivienda. Antes de decidirte por una casa, es importante que la visites personalmente y compruebes su estado de conservación, tanto interior como exterior. Fíjate en los detalles como las instalaciones eléctricas, el sistema de calefacción, el aislamiento térmico y acústico, las humedades, las grietas, los suelos, las ventanas y las puertas. Si es posible, acude con un profesional que te asesore sobre el estado real de la vivienda y las posibles reformas que necesitaría.
2. Solicita el certificado energético. El certificado energético es un documento obligatorio que informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO2 de una vivienda. Te servirá para conocer la eficiencia energética de la casa que quieres comprar y el gasto aproximado que tendrás en luz y gas. Además, te permitirá comparar diferentes opciones y elegir la más adecuada a tus necesidades y presupuesto.
3. Comprueba la situación legal de la vivienda. Antes de formalizar la compra, es imprescindible que verifiques que la vivienda está libre de cargas y al día en el pago de impuestos y gastos comunitarios. Para ello, puedes solicitar al vendedor una nota simple del Registro de la Propiedad, donde constan los datos registrales de la casa, el nombre del propietario y las posibles hipotecas o embargos que tenga. También puedes pedirle el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el certificado de estar al corriente en el pago de la comunidad de propietarios.
4. Negocia el precio y las condiciones de la compra. Una vez que hayas elegido la vivienda que te interesa, es el momento de negociar con el vendedor el precio y las condiciones de la compra. Ten en cuenta que el precio de una vivienda de segunda mano suele ser más flexible que el de una nueva, por lo que puedes intentar conseguir una rebaja si argumentas bien tus razones. Además, debes acordar con el vendedor los gastos e impuestos que asumirá cada parte, así como la forma y el plazo de pago.
5. Firma el contrato de arras o señal. El contrato de arras o señal es un documento privado que se firma entre el comprador y el vendedor para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la compra. En él se establece el precio final de la venta, la fecha límite para formalizar la escritura pública ante notario y las consecuencias en caso de incumplimiento por alguna de las partes. Normalmente, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal o garantía, que se descontará del precio final si se cumple el contrato o se perderá si se incumple.
6. Formaliza la escritura pública ante notario. El último paso para comprar una vivienda de segunda mano es formalizar la escritura pública ante notario. En este acto se hace efectiva la transmisión de la propiedad del vendedor al comprador, previo pago del precio acordado. El notario dará fe del acuerdo entre las partes y comprobará que todos los documentos están en regla. Una vez firmada la escritura pública, el comprador deberá inscribirla en el Registro de la Propiedad y liquidar los impuestos correspondientes.
7. Esperamos que estos consejos te hayan sido útiles en tu decisión de comprar una vivienda de segunda mano. Recuerda que contar con el asesoramiento de tu Agente Inmobiliario Personal puede facilitarte todo el proceso y ahorrarte tiempo y dinero.

Isabel Guerrero

Agente Inmobiliario Personal

Cómo convertirse en una agente inmobiliaria y cómo gestionar…

Como en cada crisis, convertirse en agente inmobiliario es una salida interesante. La compraventa de viviendas, plazas de garaje o coches usados pueden convertirse en una profesión muy lucrativa. Sin embargo, existen modalidades más rentables que otras, dependiendo de la situación de cada uno.

En primer lugar, el agente inmobiliario contratado por una compañía es lo tradicional y seguro. La empresa corre con todos los gastos. Además, la remuneración suele incluir el salario base, al que suman comisiones por venta realizada. Sin embargo, las posibilidades de crecimiento se estancan y requiere de unos horarios fijos.

Por otro lado, cada vez más profesionales deciden montárselo por su cuenta y convertirse en un agente inmobiliario autónomo. Dentro de este perfil, existen dos modalidades principales. En primer lugar, el autónomo independiente, que trabaja separado de las compañías; y, por otro lado, el autónomo contratado por una inmobiliaria en exclusiva.

En el primer caso, el agente inmobiliario autónomo se encarga de seleccionar las viviendas y atraer a sus propios clientes. Como principales ventajas, destaca la flexibilidad horaria o la posibilidad de completar sus ingresos con otras actividades. Sin embargo, también presenta otros inconvenientes, como la necesidad de realizar sus propias acciones de marketing o la ausencia de una indemnización por despido.

Por otro lado, el agente inmobiliario autónomo contratado por una compañía del sector sigue contando con su propio espacio, pero cuenta con un contrato en el que se pueden establecer los días de vacaciones o una posible indemnización por rescindir el contrato. Sin embargo, esta fórmula puede limitar el crecimiento de tus ingresos de forma considerable, ya que, en realidad, no dejarías de trabajar para otros.

Ventajas e inconvenientes de los Bienes Raíces Residenciales.

1. Inventario:
No hay duda de que usted encuentra este tipo de propiedades en cualquier lugar. Grandes, medianos, tamaños pequeños. Todo el mundo necesita un lugar para vivir, ¿verdad?

Hay un montón de este tipo de propiedades para elegir en cualquier ciudad y cualquier mercado.

Una de las desventajas es que también habrá muchos inversores contra los que competir.

Si usted está buscando en un mercado caliente, los vendedores estarán en ventaja y por lo tanto para entrar en la arena será un reto si usted está empezando.

2. Precio:
Uno de los beneficios para jugar en el estadio residencial es que los precios de estas propiedades son mucho más bajos que los de la arena comercial.

Para empezar, el inversionista promedio puede tener suficientes ahorros para un pago inicial de una propiedad residencial o incluso un acceso más fácil a los fondos para el pago inicial, ya sea desde una línea personal de créditos, préstamo de amigos o familiares.

Por lo tanto, es más fácil tener pocas de estas propiedades que fluyen de efectivo cada mes y luego obtener suficiente capital para invertir en el ámbito comercial si el inversor elige.

En el lado de las desventajas, puede ser difícil competir en un mercado caliente, ya que un precio más alto podría afectar su rentabilidad.

3. Rotación de inquilinos:
Se ha demostrado que en este tipo de inversiones, los inquilinos tienden a permanecer más tiempo. Puedo decirlo por mi propia experiencia personal.

Una de las razones por las que los inquilinos prefieren estas pequeñas propiedades (condominios, viviendas unifamiliares, dúplexes, triplexes, fourplexes) es porque las consideran como hogar.

No estoy diciendo que se quedarán para siempre, pero es probable que se queden más tiempo y tratar su propiedad como propia.

Una de las desventajas es que si adquieres una propiedad residencial y si están ocupadas, lo más probable es que tengas que asumir el(los) inquilino(s) actual(es) con los alquileres por debajo del mercado o un inquilino problemático.

4. Desempeño en crisis:
De nuevo, la gente siempre necesitará un lugar para vivir y este tipo de inversión siempre estará bajo demanda independientemente del estado de la economía.

Como usted está al tanto de la pandemia Covid-19, mucha gente está siendo despedida y los gobiernos están dando dinero para vivir, incluyendo para pagar el alquiler.

Esto permite que las propiedades residenciales sean resistentes a una economía adversa o tengan menor rotación de inquilinos.

5. Tratar con las personas:
Me gustaría mencionar que en el mundo residencial, tendrá que tratar con los inquilinos (individuos), directamente (por sí mismo) o indirectamente (por un administrador de la propiedad).

Esto implica que hay un riesgo de que usted puede tener un inquilino profesional en el lugar que en algún momento puede dejar de pagar el alquiler.

Entonces usted tendrá que lidiar con el tedioso proceso de desalojo que puede tomar semanas o incluso meses.

No estoy diciendo que todos los inquilinos son malos, o que tendrá problemas de todos modos.

De hecho, tuve que experimentar un desalojo en mi vida, pero como inversionista, tendrás que darte cuenta de que nada está libre de riesgos en este mundo, incluso en bienes raíces.

Pero este riesgo potencial o problema no debe y no debe evitar que usted no tome medidas en conseguir un pedazo de un bien raíz !!

Pros y contras de bienes raíces comerciales
1. Ingresos estables:
Estos tipos de propiedades tienden a ser más atractivas en términos de flujo de efectivo y rendimientos dada la naturaleza de las mismas, lo que significa obtener beneficios.

Obviamente, dado el tamaño y el propósito, sus inquilinos serán principalmente negocios y/o individuos (para edificios multifamiliares de más de 5 unidades).

Por el lado de los contras, hay un dicho que dice «cuanto mayor sea el ingreso, mayor será el riesgo». Además, este tipo de propiedades, dado el tamaño y el valor, son generalmente ilíquidas en comparación con las consideradas propiedad residencial, lo que significa que puede tomar un tiempo para que usted obtenga su dinero de vuelta.

2. Inquilinos:
Si no son multifamiliares, los inquilinos son negocios, empresas, etcetera que son más fáciles de calificar pero no siempre más fáciles de tratar. Por lo general, estos inquilinos tienden a alinearse con la propiedad y las reglas.

3. Condiciones del arrendamiento:
Es común encontrar arrendamientos regulares, arrendamientos doble neto (NN) y arrendamientos triple neto (NNN). Los contratos de arrendamiento regulares significan que el inquilino paga los impuestos de la propiedad además del alquiler regular.

Doble contrato de arrendamiento neto el inquilino paga impuestos sobre la propiedad y el seguro además del alquiler regular.

Triple contrato de arrendamiento neto el inquilino paga impuestos de la propiedad, seguro y mantenimiento además del alquiler regular (prácticamente arrendamiento manos libres!!).

Por el lado de las desventajas, estos inquilinos (empresas, corporaciones) se ven afectados por el ciclo económico y el desempeño del negocio.

Por ejemplo, durante la pandemia del Covid, se vio problemas en los edificios de oficinas y restaurantes, ya que muchas empresas prefirieron hacer teletrabajo y muchos restaurantes se quedaron sin clientes, afectando en alguna medida a los dueños de la propiedad.

4. Apalancamiento:
Es «más fácil» obtener financiamiento en propiedades comerciales, ya que los prestamistas se centran más en la propiedad en sí que en usted, el inversionista.

Por supuesto, les gustaría saber cómo será el propietario y la experiencia en el manejo de propiedades comerciales, pero se centrarán más en la rentabilidad de la propiedad. Por lo general, financian hasta el 75% del valor tasado.

En el lado de las desventajas, dado el precio más alto de estas propiedades en comparación con residencial, tendrá que poner un pago inicial más alto y cubrir costos de cierre más altos.

Estos costos como por lo general son honorarios de corretaje, honorarios de abogados e impuestos de transferencia de tierras si los hay.

5. Economías de escala:
Tal vez usted ha oído que es mejor tener edificios multifamiliares con un montón de puertas bajo un mismo techo (pocos tanques de agua, pocos hornos para calefacción, etc.) en comparación con una propiedad residencial, lo cual es cierto.

Sin embargo, estas grandes propiedades tienden a tener una mayor rotación de los inquilinos y un mayor costo en reparaciones y mantenimiento.

Debido a la mayor rotación, cada vez que un inquilino desocupa el apartamento, usted tendrá que incurrir en gastos para prepararlo para el próximo inquilino.

Por lo general, en las propiedades residenciales, la rotación es baja y por lo tanto menos gastos a largo plazo.

Conclusión
Como se puede ver, hay pros y contras en bienes raíces residenciales y comerciales. Según mi experiencia, mi preferencia son los bienes raíces a nivel residencial.

No sólo hay un montón de ellos y se puede negociar mejores precios, pero también pueden darle buenos rendimientos.

Piénsalo, ¿con quién vas a tratar al comprar bienes raíces residenciales?

Por lo general es un individuo motivado y más fácil de tratar, mientras que en el lado comercial es un inversor o una corporación, por lo que la negociación se vuelve un poco más difícil.

Acabo de compartir con ustedes las principales diferencias entre bienes raíces residenciales y comerciales.

Ambas tienen ventajas y desventajas y el camino a elegir dependerá de ti dependiendo de con cuál te sientas más cómodo.

Déjame un comentario y hazme saber cuál prefieres? Bienes Raíces residenciales o comerciales?